Україна продовжує рух в напрямку інтеграції з європейським співтовариством та відповідну трансформацію національної економіки. В результаті, з’являються нові види діяльності, котрі потребують інституціонального регулювання.

Так, в рейтингу легкості ведення бізнесу DOING BUSINESS 2023 Україна зайняла 76 місце, піднявшись на чотири сходинки та зафіксувавши ще значний потенціал щодо необхідності подальших змін. Це в першу чергу, це відноситься до ріелтерських та оціночних послуг як результату розвитку демократичних процесів і котрі повинні бути забезпечені в соціально-орієнтованій ринковій економіці.

Саме цим питанням була присвячена міжнародна конференція «Формула успіху. Консолідація учасників консалтингу нерухомості» 5-7 липня 2023 року, Організаторами стали професійні громадські організації Асоціація спеціалістів банківської оцінки України та FIABCI Україна, які традиційно проводять профільні заходи для фахівців ринку оціночних послуг та ринку операцій з нерухомим майном відповідно.

Загалом, держава приділяє чималу увагу процесам урегулювання нових видів професійної діяльності в Україні. В зв’язку з чим, до участі у конференції було запрошено представників інституціональних структур, зокрема заступника Глави Фонду Держмайна Євгена Асташева, нинішнього регулятора оціночної діяльності та майбутнього регулятора ріелторської діяльності в Україні.

В рамках даної конференції відбувся Міжнародний круглий стіл, що був привячений обміну досвідом та напрацюванням щодо змісту нових редакцій профільних законів на ринках операцій з нерухомістю та незалежної оцінки нерухомого майна. Модератором круглого столу став Сергій Фролов, Голова ВГО «Асоціація спеціалістів банківської оцінки України».

Відкрив роботу Міжнародного круглого столу з вступним словом заступник Глави Фонду державного майна України Асташев Сергій Вікторович, який поділився з учасниками конференції ФОРМУЛА УСПІХУ планами Фонду державного майна як регулятора ринку операцій з нерухомістю, а також підкреслив важливість прогресу в сфері консалтингових послуг для розвитку економіки України в цілому.



«На сьогодні Фонд працює над удосконаленням нормативної бази та методики оцінки об’єктів нерухомого майна та комплексів. Відповідні нормативно правові акти, а це і закон про приватизацію, модернізують інвестиційне середовище через зміну порядку визначення вартості майна для цілей оподаткування в Україні. Відбувається робота зі створення системи автоматизації деяких оціночних процесів та звітів. Попередні звіти для цілей оподаткування були здебільшого із заниженою вартістю об’єкта і без підпису особи, яка їхскладала. Нові форми реєстрації звітів про оцінку майна для цілей опадаткування будутьз обов’язковою ідентифікацією оцінювачів, які будуть заносиисяься в базу, що виступатиме підставою для проведення угод. Фонд надає послуги доступу до своїх баз даних та сервісів на безкоштовній основі. Ведеться робота з провідними інформаційними онлайн-порталами про аналітичну систему оцінки вартості нерухомості в Україні та планується укладення інформаційного меморандуму. Також готується Фондом мала приватизація об’єктів вартістю до 500 млн грн., для якої потрібно розробити методологію оцінки малих об'єктів, оскільки на сьогодні вартість їх продажу визначається за балансовою вартістю. Фонд, крім того, підтримує розробку закону про ріелторську діяльність», - проінформував Євген Асташев.

Варто відмітити, що ФОРМУЛА УСПІХУ стала першою конференцією в Україні, яка об’єднала одночасно ріелтерів та оцінювачів. В цьому напрямку, учасники прийшли до спільного бачення в потребі створення нормативно-правового поля для регулювання їх діяльності та формування відповідної системи обміну інформацією.

Також слово на Міжнародному круглому столі взяли Анна Коваль (президент FIABCI-Україна), Катерина Пилипчук (паст Президента FIABCI-Україна), Сергій Фролов (Голова Асоціації спеціалістів банківської оцінки України), Олена Маленкова (Консультант Комітету Верховної Ради), Віктор Несін (Президент Спілки фахівців з нерухомим майном України), Юрій Піта (Президент Асоціації фахівців нерухомості України), Степан Максимов (Голова Всеукраїнської громадської організації «Асоціація фахівців оцінки»), Валерій Воронін (академік, досвідчений оцінювач, громадський діяч), Артур Оганесян (Міжнародний член Ради директорів Національної Асоціації Ріелторів США), Марко Маттеіні (Президент Світової ради експертів FIABCI International), Сопон Порнчокчай (Президент Фонду оцінювачів Тайланду, член Світової ради експертів FIABCI International), Мануель Ріццо (Президент Світової ради брокерів FIABCI International) та інші представники професійної спільноти.

Ринки готові до змін в сфері оціночної та ріелторської діяльності. Немає масивів даних і майданчиків для оцінки нерухомості. Головна мета побудови інформаційної бази - це обмін, і поширеннята збільшення відкритості інформації про угоди купівлі- продажу і оренди нерухомості задля підвищення якості послуг і довіри споживачів. Крім того потрібен закон, що регулюватиме вхід на ринок, поточну діяльність умови отримання гарантованої винагороди професійними ріелторами. Відповідно до цього, потрібна корекція закону про оціночну і професійну діяльність та введення обов'язковості залучення ріелтерської послуги.



«Вимогою часу є введення регулятора сфер оціночної і ріелтерської діяльності, який повинен розробляти відповідні регуляторні норми. На сьогодні ці функції виконує Фонд Держмайна. Учасники мають бажання використати північноамериканську модель регулювання ринку ріелтерських послуг і закріпити її у відповідному законі, який окрім того має захищати інтереси споживача. Приміром, не обов'язково мати відповідну освіту, але потрібно дотримуватися професійних норм і етики. Крім того, необхідне ліцензування діяльності», – узагальнив пропозиції учасників Сергій Сушко, засновник агентства комерційної нерухомості «RealtyStory: ринок стріт-ритейла Украіни».



«Необхідно закріпити визначення, хто такий ріелтор та створити реєстр ріелторів. Також потрібно працювати над поліпшенням якості ріелторських послуг та підвищенням довіри до ріелторів», - додав Віктор Несин, Президент ВГО «Спілка фахівців з нерухомого майна України».

Як показує досвід країн з розвиненою економікою, до регулювання оціночної та ріелторської діяльності використовуються різні підходи, конфігурація яких залежить від культурних традицій країни, ступеня її інтеграції в глобальну економіку та розвитку людського потенціалу.



«В Європі асоціації брокерів займаються політичним лобіюванням через Єврокомісію та Європарламент необхідних законодавчих змін з відповідним подальшим формуванням національного законодавства. Можна класифікувати регульовані, нерегульовані та саморегульовані країни. В регульованих потрібна ліцензія. Є спеціальні курси підвищення кваліфікації з екзаменами, після яких надається дозвіл на відкриття агенції. Тим неменше, ці країни рухаються в напрямку відміни ліцензії. Також у європейських партнерів є земельний реєстр і він публічний та відкритий для споживачів. Це добре для брокера, котрий має інформацію про власність і репутацію. Що стосується окремих країн то, в Люксембурзі все прозоро, у Франції - зарегульовано. В Бельгії існує державний орган, що регулює та встановлює відповідні екзамени, а також здійснює постконтроль поточної діяльності щороку. В Німеччині все нерегульовано і кожен може бути брокером через дозвіл, що видає комуна. Але тут також введенні обов’язкові освітні курси. Нідерланди – саморегульована країна через асоціації менеджерів з майна. Брокери належать до саморегулюючих організацій – національних асоціацій. До 2012 року Польща мала найкраще регулювання, однак зараз переходить до процесів саморегуляції. В цілому, має бути два підходи: регуляція і саморегуляція. Адекватне реагування політиків на зміни в ріелторстві через формування нормативно-правових актів, відповідно до нових правил національних асоціацій. Ці зміни як правило, відбуваються у найголовнішому напрямку - це захист прав споживача» - поділився досвідом Manuel RIZZO, president World Council of Brokers and FIABCI-Luxembourg.

Разом із тим, тема дерегуляції ринку оціночної та ріелторської діяльності серед країн «азіатських тигрів» вирішується більш ліберальніше в порівнянні з країнами Європейського Союзу.



«Ліцензування формує основи для корупції. Для професійної діяльності потрібно мати хороший досвід роботи і потреба в освіті не обов’язкова для того, щоб не створювати бар’єрів для входу на ринок. Потрібно вибирати людей з високими моральними цінностями, котрі йдуть за інтересами клієнтів. В Тайланді є лише саморегулююча організація, котра веде постійний моніторинг та перевірки роботи агентств через професійні екзамени. Уряд в Тайланді не зовсім представляє потреби покупців нерухомості. Потрібна відповідна рада, що має захищати права споживачів та оцінювачів. Крім того, важливі питання у розвитку ринку – це наявність даних та правила оподаткування. Однак одних даних недостатньо для правильного прийняття рішень, ще потрібно відчувати ринок. Також потрібні інвестиції у скорочення трансакційних витрат. Влада має працювати на захист інтересів споживачів, що є конкурентною перевагою, оскільки важливою є національна етична позиція. Наприклад, в США дозволили оцінювачам спільно здобувати освіту. Однак крупні організації не мають бажання об’єднуватись з невеликими організаціями. З огляду на це, потрібно створювати міжнародні відповідні саморегулюючі організації учасників ринку нерухомості типу ООН» - відмічає Dr. Sopon Pornchokchai, director Thai Real Estate Business School.

Потреба у подальшому розвитку ринку оціночної і ріелторської діяльності досить успішно вирішується в Італії, де динамічно розвивається архітектура міст та втілюються найновіші розробки у сфері сучасного дизайну.



«На ринку ріелторських послуг Італії важливими є такі професійні якості, як відданість, повага та відкритість до інновацій. Постійно відбувається використання комунікацій та інформаційних площадок і запуск нових стартапів, а також впровадження нових видів діяльності через підвищення лідерських якостей. Проводиться організація круглих столів з представниками різних підрозділів та зовнішніми експертами. На сьогодні, урбанізація формує нові виклики у архітектурі та дизайні. Це відбувається через збільшення густоти населення і міста стають компактними. Даний процес активно підтримується політиками. Враховуючи зміни клімату, розробляється індекс процвітання міст для формування рейтингу, що дозволяє досягнути кращого рівня благополуччя. Всі прошарки мають можливість розказати про процвітання міст і їх думки використовують щодо подальшого урбаністичного розвитку. Цим займається відповідна лабораторія урбаністики», - доповів МАРКО МАТТЕІНІ, Президент Світової ради експертів FIABCI International.

Отже, враховуючи дієвий міжнародний досвід, потрібно зауважити, що в Україні виникає необхідність для створення як державних регуляторів у сфері оціночної та ріелторської діяльності, так і справжніх дієвих саморегулюючих організацій, що повинні забезпечити відповідний рівень послуг та об’єднати професійних учасників, котрі відповідають за свою діяльність. І саме саморегулюючі організації зобов’язані формувати законодавчі ініціативи щодо удосконалення нормативно правового поля.

P. S.



На завершення урочистої частини відбулося вручення сертифікатів REV вітчизняним кваліфікованим оцінювачам, які здали комплексний кваліфікаційний іспит та отримали від Європейського об’єднання професійних громадських організацій оцінювачів TEGoVA особисте звання Визнаний європейський оцінювач (REV TEGoVA)

Необхідно зазначити, що захід не відбувся без фінансової підтримки молодих, але дуже прогресивних оціночних комнаній «ТА Експерт», «Назарет» та «Ессет Експертайз», які не тільки вирощують у своїх стінах професіоналів європейського зразка, а й надають можливість іншим учасникам ринку доступно підвищувати свій фаховий рівень.

Вадим Бардась
Investment and forecasting expert
European Analytical Centre